hashoor

چگونه یک خانه ساز حرفه ای شویم – قسمت اول

در طول سال‌ها، بسیاری از دانشجویان سازنده‌مان سؤالات مرتبطی از جمله خانه‌ای با اندازه‌ای که می‌سازم بپرسند، داشته‌ام. چه چیزی در آن قرار دهم کجا بسازمش با نگاهی به گذشته، اکنون گرفتن این تصمیمات برای من آسان است، اما زمانی که من برای اولین بار در سال 1975 ساخت و ساز را شروع کردم، اینها موقعیت های آزمون و خطا بودند. و دید من کاملا شفاف است. برای من بسیار آسان است که به گذشته نگاه کنم و چیزهایی را ببینم که آرزو می کردم در اولین شروع ساختم بدانم. این چیزی است که در این مقاله قرار است یاد بگیرید.

شما با مزایا و معایب یک سازنده حدس و گمان یا مشخصات (برخلاف سازنده قرارداد) آشنا خواهید شد. یک خانه و سپس آن را به مشتری بفروشید. سازنده قراردادی سازنده ای است که شما استخدام می کنید تا برای شما خانه بسازد. به هر حال، ساخت مشخصات روشی است که به شما پیشنهاد می کنم به جای ساختن خانه برای شخص دیگری، شروع کنید. بعداً دلیلش را توضیح خواهم داد.

من با نشان دادن اینکه چگونه یکی از بهترین سازندگان مشخصات در منطقه خود باشید، شروع می کنم، حتی اگر قبلاً خانه ای نساخته اید. من این اطلاعات را با بحث در مورد نکاتی که برای ساخت مشخصات منحصر به فرد هستند، گسترش خواهم داد. در مرحله بعد، نکاتی را که برای ساخت قرارداد منحصر به فرد هستند، و نکاتی که هم به مشخصات و هم به ساخت قرارداد مربوط می شود، بحث خواهم کرد.

یک کلمه احتیاط

من می خواهم تاکید کنم که هنگام راه اندازی کسب و کار ساختمانی، باید تجارت خود را از زندگی شخصی خود جدا کنید. در اوایل دهه 70 من در فروش تجاری املاک و مستغلات بودم. من به سختی از یک رکود اقتصادی جان سالم به در بردم. تقریباً همه چیزهایی که داشتم به نام من بود و بیشتر آنها پس گرفته شد. اگر آن زمان آنچه را که اکنون می دانم می دانستم، آن خانه بزرگ، آن مرسدس و آن هواپیما را حفظ می کردم.

در صنعت ساخت و ساز، اتفاقات زیادی ممکن است برای شما بیفتد، که شما هیچ کنترلی روی برخی از آنها ندارید. بر اساس گزارش سالانه مرکز ملی دادگاه های ایالتی در سال 2008، در سال 2007 آمریکایی ها بیش از 90 میلیون دعوی را مطرح کردند که بیش از یک سوم آن پرونده های مدنی بود. این حجم از اختلافات حقوقی که قبل از طرح دعوی حل و فصل شده اند را شامل نمی شود. بر اساس تعداد زیادی از اختلافات حقوقی که در دادگاه و خارج از دادگاه ایجاد می شود، می توان گفت که بیشتر آمریکایی ها در معرض خطر درگیر شدن در یک دعوای حقوقی در مقطعی از زندگی خود هستند – برای بسیاری از مردم، بیش از یک بار. این امر به ویژه برای کسانی که در حرفه هایی با آسیب پذیری بالا در دادرسی کار می کنند مانند پزشکان، دندانپزشکان و بله، به خصوص سازندگان صادق است! شما باید روی استخدام افراد حرفه ای سرمایه گذاری کنید تا به شما در محافظت از دارایی های خود کمک کنند. ساده تر از آن چیزی است که شما ممکن است تصور کنید. این زمانی است که نمی توانید آن را به تعویق بیندازید. من می توانم چند داستان ترسناک عالی برای شما تعریف کنم، اما نمی خواهم شما را در اوایل بازی بترسانم. به هر حال، در ترس از آنچه ممکن است اتفاق بیفتد زندگی نکنید. شما فقط اگر بازی نکنید بازنده می شوید.

مطلب پیشنهادی  راهنمای طراحی ICF غنا قسمت 1

I. ساختمان گمانه زنی

الف. چگونه یکی از بهترین سازندگان مشخصات در منطقه خود باشید

قبل از خرید زیاد، قبل از خرید هر طرح خانه، اولین کاری که می خواهم انجام دهید این است که تیم موفقیت خود را جمع آوری کنید. من این را فلسفه هنری فورد می نامم. اگر درباره هنری فورد بخوانید، متوجه می‌شوید که برخی او را بی‌سواد می‌دانستند. او یک بار از یک روزنامه شیکاگو شکایت کرد که در مقاله ای ادعا می کرد که او بی سواد است. در شکایت، هنری فورد تاکید کرد که نیازی به دانستن همه چیز در مورد همه چیز ندارد، زیرا او کارشناسانی را استخدام کرده است تا در تمام کارهایی که می‌خواهد انجام دهد، به او کمک کنند. این باعث شد ذهن او آزاد و روشن باشد تا تمام کارهایی را که واقعاً می دانست چگونه انجام دهد، انجام دهد. خوب، من خودم در طول سال ها از آن فلسفه یاد گرفته ام. من متوجه شدم که در این زندگی زمان کافی برای انجام همه کارها وجود ندارد. اکنون کارشناسانی را استخدام می کنم تا در تصمیم گیری به من کمک کنند و این عامل مثبتی در موفقیت من در ساخت خانه بوده است.

تیم موفقیت شما باید شامل موارد زیر باشد:

1. عامل املاک

2. معمار منظر

3. هنرمند/معمار

4. طراح آشپزخانه/حمام

5. طراح داخلی

6. طراح نور

در حین گذراندن دوره، در مورد هر یک از اعضای تیم به تفصیل بحث خواهم کرد. نگران نباش وقتی شروع می کنید، به بهترین ها نیاز ندارید. این اعضای تیم مقرون به صرفه تر از آن چیزی هستند که می توانید تصور کنید.

ب. دریافت اولین وام

بذار بهت یک قصه بگم. و هر چه بیشتر از این داستان دور شوید، قرض گرفتن پول برای شروع کار سخت‌تر می‌شود.

بیایید فرض کنیم که شما شغلی پردرآمد دارید. اگر شاغل نیستید، اما در عوض خوداشتغال هستید، باید امتیاز اعتباری بالایی داشته باشید یا اظهارنامه مالیاتی در سه سال گذشته ارائه دهید تا واجد شرایط دریافت وام شوید. اگر در حال حاضر خانه یا آپارتمانی اجاره کرده اید و می خواهید خانه ای برای خود بسازید، کاندیدای اصلی برای قرض گرفتن پول برای ساختن خانه – برای خودتان هستید. بنابراین، شما پول را دریافت می کنید. شما یک خانه می سازید. در حین ساخت آن را به بازار عرضه می کنید. شما آن را بفروشید. شما به بانک بروید. شما با همین فرض پول قرض می کنید. شما پول را می گیرید. شما یک خانه می سازید. برای فروش بگذارید. بفروشش. این کار را بارها و بارها انجام دهید و خیلی زود وارد بانک می‌شوید و بانکدار به شما نگاه می‌کند و می‌گوید، خدایا، تو باید سازنده خانه شوی. و شما هستی.

مطلب پیشنهادی  برای صرفه جویی در وقت و هزینه، پیمانکاران را برای بازسازی خانه استخدام کنید

اکنون، این ساده ترین راه برای شروع است. اکثر سازنده‌هایی که من می‌شناسم از این طریق در صنعت شروع کردند. این روش همچنین کمترین ریسک را برای شما به همراه خواهد داشت. چرا؟ زیرا اگر خانه را نفروختید به سادگی وارد آن خواهید شد. به نوبه خود، این کار فروش را برای شما آسان‌تر می‌کند، زیرا خانه‌ای که مبله است معمولاً سریع‌تر از خانه‌های بدون مبله فروخته می‌شود. شما در نهایت آن را می فروشید و می توانید روند را دوباره شروع کنید. خبر بد این است که شما ممکن است زیاد حرکت کنید. من زوجی را به یاد می‌آورم که می‌خواستند خانه‌ای آزاد و تمیز داشته باشند. آنها از این روش در پنج خانه استفاده کردند و سود خود را به هر خانه برگرداندند. خانه ششم آنها به طور کامل از پول نقد ساخته شد. آنها آن را رایگان و واضح در اختیار داشتند و از تجارت ساختمانی خارج شدند. آنها به سادگی می خواستند کاری را انجام دهند تا خانه خود را آزاد و پاک داشته باشند.

هر چه از سناریوی فوق دورتر شوید، دریافت وام اولیه در زمانی که تازه شروع کرده اید سخت تر می شود.

به عنوان مثال، فرض کنید که شما در حال حاضر صاحب خانه هستید و می خواهید پول قرض کنید تا خانه دیگری برای خود بسازید. یک بانکدار به طور کلی منفی خواهد بود. آنها تمایل دارند به جنبه منفی نگاه کنند و ممکن است چیزی شبیه به این نظر بدهند. “این واقعا خوب به نظر می رسد، اما شما در حال حاضر صاحب خانه هستید. با خانه فعلی خود چه خواهید کرد؟” پاسخ شما این است: “در طول ساخت این خانه جدید آن را برای فروش قرار می دهم و سپس آن را می فروشم.” این بانکدار می گوید: “این خیلی خوب به نظر می رسد، اما اگر خانه فعلی خود را نفروشید چه؟” بانکدار به طور کلی به جنبه منفی نگاه می کند – یعنی شما با دو پرداخت خانه گیر خواهید کرد. اگر بتوانید نشان دهید که توانایی پرداخت دو خانه را دارید، ممکن است به خوبی پول را دریافت کنید.

مطلب پیشنهادی  چگونه می توان به یک پزشک موثر Revit تبدیل شد؟

شما همیشه باید یک نتیجه موفقیت آمیز برای داستان خود داشته باشید که به بانکدار می گویید. هرگز به بانکدار نگاه نکنید و نگویید: “خب خدایا، من فقط 70 درصد ارزش ارزیابی شده را قرض می‌کنم. اگر بانک مجبور به تصرف خانه می‌شد، بانک معامله می‌کرد. بانک می‌تواند خانه را بفروشد و سود خوبی داشته باشد. بازگشت سرمایه خود را.» هرگز از این نوع منطق در مورد یک بانکدار استفاده نکنید. بانکداران نمی خواهند در تجارت صاحب خانه باشند. هرگز در ذهن خود تلقین نکنید و حتی فکر نکنید که این اتفاق خواهد افتاد.

اگر شغلی سودمند ندارید یا با اعتبار خود مشکل دارید یا پول نقد ندارید، بهترین روش بعدی شما این است که سرمایه‌گذاری را پیدا کنید که پروژه‌ای را با شما سرمایه‌گذاری کند. من این کار را در بسیاری از پروژه‌های بزرگ انجام داده‌ام، زمانی که بودجه لازم برای پرداخت آن را نداشتم. کاری که من به طور معمول انجام می‌دادم این بود که سرمایه‌گذاری را به گونه‌ای تنظیم کردم که شریک سرمایه‌گذاری مشترک پول بسیار کمی یا بدون هزینه بگذارد. سرمایه گذاران واقعاً این را دوست دارند! چیزی که من نیاز داشتم، صورت مالی قوی آنها بود. درک کنید، سرمایه گذاران زیادی مانند پزشکان وجود دارند که صورت های مالی فوق العاده ای دارند اما پول نقد بسیار کمی دارند. بنابراین اگر بتوانید سرمایه گذاری را طوری ساختار دهید که به پول نقد بسیار کم یا بدون نیاز باشد، فروش آن به یک سرمایه گذاری نسبتا آسان تبدیل می شود. زمانی که من با یک شریک جوینت ونچر کار می‌کردم، پس از فروش سرمایه‌گذاری، هر نقدی که سرمایه‌گذاری کرده بود به سرمایه‌گذار بازپرداخت می‌شود، به اضافه نرخ بهره منصفانه‌ای که از قبل روی آن توافق شده بود. تمام سود باقیمانده 50 درصد به من و 50 درصد به سرمایه گذار تقسیم می شود. معمولاً در چنین شرایطی، سرمایه‌گذار به من اجازه می‌دهد هر گونه هزینه‌ای را که از جیب من برمی‌آید کسر کنم، اما، قابل درک است، آنها به من اجازه نمی‌دهند هیچ حقوقی بگیرم.

برخی از سرمایه‌گذاری‌های وحشیانه، دیوانه‌کننده و مضحک که به مقادیر زیادی پول نقد نیاز دارند را باور نمی‌کنید. بسیاری از آنها در بورس همان شانسی را دارند که من دارم. این افراد باید احساس خوشبختی کنند که شما با یک سرمایه گذاری قابل قبول در املاک وارد زندگی آنها شده اید. من این افراد را با صحبت با دوستان، شرکت در سمینارهای سرمایه گذاری و اجرای تبلیغات در روزنامه پیدا کرده ام.

Source by Thomas R. Harrison

مقاله اصلی

مرجع

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.